Jednym z najpewniejszych dla wierzyciela sposobów zabezpieczenia należności jest hipoteka. Jej ustanowienie wiąże się jednak z koniecznością dopełnienia licznych formalności i kosztami. W jaki sposób ustanowić hipotekę? Co to jest pierwszeństwo hipotek?
Hipoteka, zgodnie z art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego, jest – obok użytkowania, służebności, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – ograniczonym prawem rzeczowym. Obciąża ona zawsze nieruchomość i to niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Oznacza to, że w praktyce wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Ważne jest również to, że zbywając nieruchomość obciążoną hipoteką, zbywa się ją razem z obciążeniem. Dzieje się tak dlatego, że hipoteka jest zawsze ujawniona w księdze wieczystej – nie ma możliwości, aby nieruchomość została sprzedana bez tego zabezpieczenia.
W jaki sposób można ustanowić hipotekę?
Ustanowienie hipoteki to konieczność spełnienia szeregu formalności. Przede wszystkim potrzebna jest umowa między wierzycielem a właścicielem nieruchomości, z której wynika zobowiązanie tego drugiego. Ponadto, niezbędny będzie też wpis do księgi wieczystej. Warto przy tym wiedzieć, że oświadczenie o ustanowieniu hipoteki zawsze wymaga formy aktu notarialnego, choć od tej zasady są wyjątki – dotyczą one choćby banków. Wpis jest przy tym o tyle istotny, że to właśnie wówczas powstaje hipoteka.
Jak zabezpiecza hipoteka?
Z punktu widzenia wierzycieli, którzy chcą skorzystać z takiej możliwości, istotne jest to, w jaki sposób hipoteka zabezpiecza ich interesy. Otóż, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawo wierzyciela hipotecznego polega przede wszystkim na tym, że może się on zaspokoić z nieruchomości i to przed innymi wierzycielami. Nieco inaczej jest w sytuacji, gdy wszyscy wierzyciele to wierzyciele hipoteczni. W takiej sytuacji o pierwszeństwo zależy wyłącznie od kolejności złożenia wniosków o wpis hipoteki. Dodatkowo trzeba pamiętać o tak zwanych hipotekach ustawowych – wierzyciele, którym takie przysługują (np. Skarb Państwa) zawsze mają pierwszeństwo. Inną, poruszoną już kwestią jest to, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości i to niezależnie od tego, czyją stała się ona własnością – nieruchomość obciążoną hipoteką można zbyć, może być ona sprzedana na licytacji komorniczej.
Koszty ustanowienia hipoteki
Ustanowienie hipoteki wiąże się z kosztami. Te są zależne przede wszystkim od tego, w jaki sposób ustanawiana jest hipoteka. Jeżeli oświadczenie składane jest w formie aktu notarialnego, to niezbędne jest zapłacenie taksy notarialnej. Wysokość tej jest zależna od wartości hipoteki. Dodatkowo konieczne jest uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych. Wierzyciel, który chce zabezpieczyć wierzytelności przez wpis do księgi wieczystej musi liczyć się także z kosztem związanym z opłaceniem wniosku. Koszt takiego to 200 zł.