Od zajęcia do sprzedaży nieruchomości droga długa. Jak w praktyce wyglądają etapy egzekucji z nieruchomości? Ile czasu ma dłużnik, aby zdobyć pieniądze lub zapewnić sobie inny lokal w przypadku utraty mieszkania?
Egzekucja z nieruchomości jest często – z punktu widzenia wierzyciela – jedyną skuteczną drogą dochodzenia swoich należności. Sama procedura, co należy podkreślić, jest nie tylko skomplikowana, ale również czasochłonna i kosztowna dla wierzyciela, który musi wyłożyć środki na pokrycie poszczególnych czynności (zaliczka na wydatki). Warto przy tym dodać, że egzekucja z nieruchomości nie daje wierzycielowi zawsze 100% pewności na odzyskanie należności, gdyż może okazać się, że nie ma zainteresowanych jej zakupem. Zapoznając się z procedurą egzekucji z nieruchomości trzeba podkreślić, że można podzielić ją na cztery zasadnicze etapy.
Najpierw zajęcie
W pierwszej kolejności komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje zajęcia nieruchomości. Warto przy tym pamiętać o podstawowej zasadzie, jaką jest to, że prowadzenie egzekucji z nieruchomości „należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona” (art. 921 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).
Zajęcie nieruchomości polega na pisemnym wezwaniu dłużnika do spłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Poza wezwaniem komornik jest zobowiązany – zgodnie z art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego – do „przesłania do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęcie egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów”.
Formalnie, co ważne jest dla liczenia terminów i podejmowania dalszych czynności, nieruchomość jest zajęta dopiero z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania. Jeżeli takowe nie zostało doręczone, zajęcie następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.
Opis i oszacowanie nieruchomości
Jeżeli dłużnik nie dopełni obowiązku i nie spłaci długu, to kolejnym etapem prowadzonego postępowania jest oszacowanie wartości nieruchomości. Mowa tu właśnie o dokonaniu opisu i oszacowania przez osobę posiadającą nie tylko wiedzę, ale również stosowne uprawnienia, czyli biegłego sądowego. Zgodnie z art. 945 § 1 i 2 Kodeksu postępowania cywilnego: „O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. Komornik wzywa ponadto przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa”.
Z opisu i oszacowania nieruchomości komornik jest zobowiązany sporządzić protokół, w którym wymienione są istotne elementy związane z nieruchomością. Każdy opis i oszacowanie podlegają zaskarżeniu w terminie dwóch tygodni od dnia ich ukończenia.
Obwieszczenie o licytacji
Każda zajęta nieruchomość, dla której sporządzono opis i oszacowanie, ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Zgodnie z art. 952 Kodeksu postępowania cywilnego: „Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnienia się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję”.
Ogłoszenie terminu licytacji następuje zawsze przez publiczne obwieszczenie. W obwieszczeniu muszą być wymienione podstawowe dane związane z nieruchomością (choćby jej położenie), dane dłużnika, wskazany musi też być czas i miejsce licytacji, suma oszacowania, jak i cena wywołania. Tak przygotowane obwieszczenie doręcza się nie tylko uczestnikom postępowania, ale również organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości, organom ubezpieczeń społecznych i to wraz z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji (art. 954 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego).
Licytacja i przybicie
Osoby zainteresowane zakupem nieruchomości są zobowiązane do uiszczenia rękojmi i to najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Mowa tu o kwocie równej 1/10 części sumy oszacowania nieruchomości. Warto przy tym dodać, że „najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi 3/4 sumy oszacowania” (art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeżeli pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku, to – na wniosek wierzyciela – komornik wyznacza drugi termin licytacji. Wówczas cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania.
Każda licytacja nieruchomości obywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Sam przetarg odbywa się ustnie, zaś – zgodnie z art. 978 Kodeksu postępowania cywilnego – „Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą”.
Jeżeli nieruchomość w toku licytacji znajdzie nabywcę, to dokonywane jest tak zwane przybicie – sędzia, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.