Aukcja

Etapy egzekucji z nieruchomości

Od zajęcia do sprzedaży nieruchomości droga długa. Jak w praktyce wyglądają etapy egzekucji z nieruchomości? Ile czasu ma dłużnik, aby zdobyć pieniądze lub zapewnić sobie inny lokal w przypadku utraty mieszkania?

Egzekucja z nieruchomości jest często – z punktu widzenia wierzyciela – jedyną skuteczną drogą dochodzenia swoich należności. Sama procedura, co należy podkreślić, jest nie tylko skomplikowana, ale również czasochłonna i kosztowna dla wierzyciela, który musi wyłożyć środki na pokrycie poszczególnych czynności (zaliczka na wydatki). Warto przy tym dodać, że egzekucja z nieruchomości nie daje wierzycielowi zawsze 100% pewności na odzyskanie należności, gdyż może okazać się, że nie ma zainteresowanych jej zakupem. Zapoznając się z procedurą egzekucji z nieruchomości trzeba podkreślić, że można podzielić ją na cztery zasadnicze etapy.

Najpierw zajęcie

W pierwszej kolejności komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje zajęcia nieruchomości. Warto przy tym pamiętać o podstawowej zasadzie, jaką jest to, że prowadzenie egzekucji z nieruchomości „należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona” (art. 921 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).
Zajęcie nieruchomości polega na pisemnym wezwaniu dłużnika do spłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Poza wezwaniem komornik jest zobowiązany – zgodnie z art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego – do „przesłania do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęcie egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów”.
Formalnie, co ważne jest dla liczenia terminów i podejmowania dalszych czynności, nieruchomość jest zajęta dopiero z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania. Jeżeli takowe nie zostało doręczone, zajęcie następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

Opis i oszacowanie nieruchomości

Jeżeli dłużnik nie dopełni obowiązku i nie spłaci długu, to kolejnym etapem prowadzonego postępowania jest oszacowanie wartości nieruchomości. Mowa tu właśnie o dokonaniu opisu i oszacowania przez osobę posiadającą nie tylko wiedzę, ale również stosowne uprawnienia, czyli biegłego sądowego. Zgodnie z art. 945 § 1 i 2 Kodeksu postępowania cywilnego: „O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. Komornik wzywa ponadto przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa”.
Z opisu i oszacowania nieruchomości komornik jest zobowiązany sporządzić protokół, w którym wymienione są istotne elementy związane z nieruchomością. Każdy opis i oszacowanie podlegają zaskarżeniu w terminie dwóch tygodni od dnia ich ukończenia.

Obwieszczenie o licytacji

Każda zajęta nieruchomość, dla której sporządzono opis i oszacowanie, ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Zgodnie z art. 952 Kodeksu postępowania cywilnego: „Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnienia się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję”.
Ogłoszenie terminu licytacji następuje zawsze przez publiczne obwieszczenie. W obwieszczeniu muszą być wymienione podstawowe dane związane z nieruchomością (choćby jej położenie), dane dłużnika, wskazany musi też być czas i miejsce licytacji, suma oszacowania, jak i cena wywołania. Tak przygotowane obwieszczenie doręcza się nie tylko uczestnikom postępowania, ale również organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości, organom ubezpieczeń społecznych i to wraz z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji (art. 954 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego).

Licytacja i przybicie

Osoby zainteresowane zakupem nieruchomości są zobowiązane do uiszczenia rękojmi i to najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Mowa tu o kwocie równej 1/10 części sumy oszacowania nieruchomości. Warto przy tym dodać, że „najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi 3/4 sumy oszacowania” (art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeżeli pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku, to – na wniosek wierzyciela – komornik wyznacza drugi termin licytacji. Wówczas cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania.
Każda licytacja nieruchomości obywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Sam przetarg odbywa się ustnie, zaś – zgodnie z art. 978 Kodeksu postępowania cywilnego – „Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą”.
Jeżeli nieruchomość w toku licytacji znajdzie nabywcę, to dokonywane jest tak zwane przybicie – sędzia, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Podobne artykuły

Poszukiwanie majątku przez komornika

Każdy wierzyciel, który składa wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego jest zobowiązany do tego, aby wskazać komornikowi, sposób prowadzenia egzekucji. Gdy jednak wierzyciel nie posiada szczegółowych informacji o majątku dłużnika, może zlecić komornikowi...

Nabycie mieszkania z lokatorami – co dalej?

O zakupie mieszkania z lokatorami najczęściej mówi się w kontekście licytacji komorniczych. Czy w takim przypadku konieczne jest zapewnienie im lokalu zastępczego? Jak wygląda ewentualna eksmisja i ile może trwać postępowanie w tej sprawie? Ceny mieszkań...

Windykacja należności jako przejaw uporczywego nękania

Jak odzyskać należność od dłużnika? Okazuje się, że wbrew wszystkiemu zagadnienie to nie jest proste. Dłużnikowi przysługuje wiele praw, w niektórych przypadkach może nawet powołać się na uporczywe nękanie z art. 190a Kodeksu karnego. Działalność...