neighbor

Uciążliwy sąsiad – jak sobie z nim poradzić – czyli krótko o tym, czym są w prawie cywilnym immisje.

Dobry, życzliwy sąsiad to bez wątpienia skarb, którym nie każdy z Nas może się poszczycić. Często stosunki sąsiedzki tylko psują Nam zdrowie i to bez względu na fakt, czy mieszkamy w bloku czy na osiedlu jednorodzinnych domków. Oczywiście, żyjąc w dużej wspólnocie jaką stanowią przykładowo osiedla bloków mieszkalnych, każdy z Nas powinien mieć pewien margines zrozumienia dla upodobań i stylu życia sąsiada. Co jednak zrobić, gdy granica tolerancji dla stylu życia sąsiada zostanie przekroczona i gdzie ona jest?

Odpowiedź na powyższe pytanie dał Nam polski ustawodawca w art. 144 kodeksu cywilnego: Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno ­- gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Takie działania właściciela nieruchomości sąsiedniej na Naszą nieruchomość ustawodawca nazwał immisjami, które doktryna prawnicza dzieli na bezpośrednie i pośrednie.

Immisje bezpośrednie są stosunkowo łatwiejsze do udowodnienia i stanowią naruszenie prawa własności właściciela nieruchomości. Są zakazane na mocy art. 140 k.c., który daje właścicielowi prawo korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób. Przykładowo mamy z nimi do czynienia, gdy sąsiad kieruje wodę z deszczówki na naszą nieruchomość, albo wyrzuca na naszą posesję śmieci i nieczystości.

Trudniejsze do udowodnienia są immisje pośrednie, a mamy tu na myśli takie działania, których skutki np. w postaci hałasu czy też nieprzyjemnych zapachów przenikają na teren naszej nieruchomości. Często trudne do uchwycenia, dzielą się na te o charakterze pozytywnym jak np. hałas czy huk docierający z nieruchomości sąsiedniej (i tu też ważna sprawa ­ nieruchomości sąsiednie nie muszą ze sobą bezpośrednio sąsiadować, mogą znajdować się w dalszej odległości, wystarczy, że skutki działania sąsiada docierają na Naszą nieruchomość), oraz te o charakterze negatywnym, a wśród nich najczęściej występująca odmiana, a mianowicie posadzenie żywopłotu na nieruchomości sąsiada lub zasadzenie drzew, przez co na Naszą nieruchomość nie docierają promienie słoneczne.

Należy jednak pamiętać, iż nie każde nieodpowiadające Nam działanie sąsiada możemy uznać za immisje pośrednią, a tylko te, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponadprzeciętną miarę, wynikającą ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W praktyce oznacza to, że przy ocenie, czy dane zachowanie występuje ponad przeciętną miarę sąd bada na podstawie obiektywnych okoliczności czy dane zachowanie w konkretnej wspólnocie sąsiedzkiej uznać należy za realizację powyższego przepisu. Zdarza się zatem, iż oczekiwania jednego sąsiada wobec pozostałych, tylko w jego subiektywnym odczuciu wyczerpują znamiona immisji pośredniej.

W związku z powyższym, kierując sprawę do sądu możemy się spodziewać, iż będzie on każdorazowo badał o jakie stosunki sąsiedzkie chodzi, jakiej dotyczą społeczności, czy zarzucane immisje mają miejsce na terenie miasta czy też wsi i jakie panują tam stosunki miejscowe.

Z ciekawszych orzeczeń dotyczących immisji warto przytoczyć orzeczenia Sądu Najwyższego z 21 marca 1984 r. w którym SN orzekł, że: Uniemożliwianie lub utrudnianie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej stanowi działanie zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 k.c.

Podsumowując, mając do czynienia z docierającymi na naszą nieruchomość immisjami pośrednimi w postaci przytaczanych wcześniej pyłów, spalin, zapachów możemy jako właściciele sąsiedniej nieruchomości wystąpić do sądu z tak zwanym powództwem negatoryjnym gwarantowanym nam na mocy art. 222 § 2 k.c. Wówczas, na mocy tego przepisu możemy się domagać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Jeżeli natomiast w wyniku działania sąsiada doznaliśmy szkody, możemy domagać się dodatkowo odszkodowania a to na mocy art. 415 k.c.